Attraktivitätssteigerung und Verkaufsflächenerweiterung bei Altstandorten von Fachmarktzentren, Fachmärkten und Einkaufszentren ohne Änderung des Bebauungsplans

In den vergangenen Jahren haben zahlreiche Investoren Einzelhandelsimmobilien in dezentralen Lagen gekauft. Vor allem ausländische Käufer freuten sich über ein im europäischen Vergleich günstiges Preisniveau und sahen hohes Wertsteigerungspotential, weil die Einkaufs- oder Fachmarktzentren nach ihrem Erscheinungsbild und ihren Sortimenten nicht mehr heutigen Ansprüchen genügen. Das Wertsteigerungspotential wurde also im „Refurbishment“ gesehen, der Aufwertung in Organisation, Präsentation und Besatz. Heute ist häufig die Phase der Ernüchterung erreicht, wenn die Eigentümer feststellen müssen, dass Ihre Pläne auf den Widerstand der Bauverwaltung stoßen. Umso schlimmer für den Käufer, wenn auch wenig Hoffnung besteht, dass der Bebauungsplan in geeigneter Form geändert werden könnte. Zeit, einen kurzen Überblick bei großflächigem Einzelhandel, also bei Parks oder Zentren mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche zu geben.

 In der jüngeren Vergangenheit erlebt de Einzelhandel einen rechtlichen Gegenwind, wie er bisher nicht einmal bei Spielhallen und Bordellbetrieben festgestellt werden konnte. Städte stellen Einzelhandelskonzepte auf um die Innenstädte zu schützen, sie erlassen Bebauungspläne zur „Steuerung“ des Einzelhandels. Raumordnungspläne werden aufgestellt, die unter dem Stichwort des „Konzentrationsgebotes“ den großflächigen Einzelhandel aus der Peripherie verbannen. Und die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte scheint in weiten Teilen diese Tendenz zu verstärken, indem die Vorgaben streng ausgelegt werden. Der „grünen Wiese“ ist der Kampf angesagt – auch wenn sie vielleicht seit Jahrzehnten nicht mehr grün ist.

 In dieser Situation sind die Spielräume für das Refurbishment eng geworden. Was also tun, wenn die Restrukturierung notwendig ist, wenn es heißt: „improve or die“ und wenn der Bebauungsplan nicht geändert werden soll oder kann?

 Der erste Blick gebührt in diesen Fällen immer der alten Baugenehmigung. Die bestehenden Einzelhandelsimmobilien sind in den alten Bundesländern oft in den 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts genehmigt worden, als die heutige Sensibilität gegenüber Handelsimmobilien nicht existierte und „Sortimentsbeschränkung“ meistens ein Fremdwort war. In den neuen Bundesländern stammen die Genehmigungen meist aus den 90er Jahren, als alles schnell gehen musste und manche Verwaltungen noch unerfahren waren. Der sachkundige Blick kann daher häufig bereits in den bestehenden Baugenehmigungen Spielräume entdecken. Da eine bestehende Genehmigung sich auch gegen Änderungen des Planungsrechts durchsetzt, können diese auch dann genutzt werden, wenn der Bebauungsplan heute bereits zum Nachteil der Einzelhandelsnutzung geändert worden ist.

Sind Sortimente oder Verkaufsflächen in der Baugenehmigung hingegen wirksam beschränkt, müssen diese auch beachtet werden. Selbst wenn diese Parameter gleich bleiben, und nur andere bauliche Aufwertungen vorgesehen sind, können rechtliche Probleme auftauchen.

Wenn die Exegese der Baugenehmigung erfolglos bleibt, muss man Baurecht schaffen, indem der Bebauungsplan geändert wird – oder man „entdeckt“ im bestehenden Bebauungsplan ungenutzte Spielräume. Hier gilt im Prinzip das gleiche wie bei der Baugenehmigung: Je älter der Bebauungsplan, je größer die Chance, dass in ihm Möglichkeiten stecken, die bisher nicht ausgeschöpft sind. Gewerbegebiete, die unter der Geltung der frühen Fassungen der Baunutzungsverordnung erlassen worden sind, kennen – wenn sie nicht später angepasst worden sind – überhaupt keine Beschränkung des Einzelhandels. Wo eine Logistikhalle steht, könnte also Baurecht für ein Einkaufszentrum schlummern. Aber: die Stadt oder die Gemeinde können auf einen Bauantrag, der solchermaßen „übersehenes“ Baurecht nutzen will, mit einen Antrag auf Zurückstellung des Baugesuchs oder mit einer Veränderungssperre, einer Art „Moratorium“ reagieren, um die „Lücke“ zu schließen. Eine schwierige Situation, in der sich kleinste Fehler für die eine oder andere Seite fatal auswirken können.

Das gilt auch, wenn der Bebauungsplan nur scheinbar Beschränkungen enthält, weil er in Wirklichkeit gar nicht wirksam ist. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass ein Bebauungsplan gewissermaßen „bestandskräftig“ wird, wenn er nicht innerhalb von zwei Jahren mit der Normenkontrolle angefochten wird. Tatsächlich kann ein Bebauungsplan seine Wirkung verlieren („durch Funktionslosigkeit obsolet werden“) oder an inhaltlichen Mängeln leiden, die auch nach Jahren oder Jahrzehnten noch erkannt werden können und zur Unwirksamkeit führen. Ob in einem solchen Fall Baurecht für großflächigen Einzelhandel bestehen kann, ist eine schwierige Frage des Einzelfalls, die nicht pauschal beantwortet werden kann.